Grodzić czy nie grodzić?

Pytanie o grodzenie osiedli od lat elektryzuje. Wielu mieszkańców nowych osiedli jest za. Z kolei sąsiedzi czy miejscy aktywiści – przeciw. Jak pogodzić bezpieczeństwo z przyjaznym miastem? Wydaje się, że dobrym rozwiązaniem jest osiedle zamknięte, czyli z kontrolą dostępu dla mieszkańców i ich gości, a jednocześnie zintegrowane z miastem poprzez urządzone w lokalach na parterze od strony ulicy sklepy czy punkty usługowe.

gasiorowskich-01

Osiedla zamknięte rozumiane właśnie jako kontrola dostępu na teren wewnętrzny są wciąż bardzo popularne wśród osób poszukujących własnego M. To – wg nich – optymalne rozwiązanie, które z jednej strony zapewnia mieszkańcom intymność i poczucie bezpieczeństwa wewnątrz osiedla, a z drugiej pozwala integrować nowe budynki z miastem poprzez ogólnodostępne lokale usługowe na parterze od strony ulicy miejskiej.

Ostatnio ubywa chyba zwolenników osiedli, wokół których na przechodniów od strony ulicy czeka siatka ogrodzeniowa. Najkorzystniejszym rozwiązaniem, aby unikać takich sytuacji, jest jednak plan zagospodarowania przestrzennego, który powinien wskazywać zabudowę w stylu pierzejowym w granicy działki – wtedy nie ma mowy o ogrodzeniu od ulicy. Na parterze takiego budynku najlepiej sprawdzają się lokale usługowe. Ogrodzenie pojawia się jedynie od strony wewnętrznej.

Analizując dostępne rozwiązania można powiedzieć, że to, co wypracowane już wiele dziesiątków lat temu, sprawdza się najlepiej. Praktycznie każda kamienica ma swój wewnętrzny dziedziniec przeznaczony tylko dla mieszkańców; od ulicy zaś najczęściej zlokalizowane są ogólnodostępne sklepy, kawiarnie, punkty usługowe.

Tak też staramy się budować. Dla przykładu w taki sposób zaplanowaliśmy nasze najnowsze osiedle przy ul. Gąsiorowskich 4 w Poznaniu. Budynek wyróżniać będzie nie tylko umiejętne wkomponowanie w zabytkową architekturę Łazarza, ale także zielone dachy i tarasy, a także ozdobne trawy, cisy i bluszcze na dwóch dziedzińcach.

Podobnie budujemy „Żoliborz Krasińskiego” w Warszawie. Od ulicy osiedle zintegrowane jest z miastem – zapewniliśmy swobodny dostęp do lokali usługowych na parterze. Co więcej, wewnętrzny skwer Kultura również będzie dostępny przechodniom. Bezpieczeństwo zapewni monitoring i ochrona.

Rozwiązanie w opisywanym stylu zastosowane zostanie również w projekcie, który nazwaliśmy Oldnova. W Gdańsku powstanie prestiżowa i stylowa kamienica połączona ze współczesną architekturą. Wewnętrzny dziedziniec przeznaczony będzie dla mieszkańców. Od zewnątrz kamienica utworzy kwartał miejskiej zabudowy.

Samowola budowlana – czym jest, jakie grożą za nią kary, jak ją zalegalizować?

Mimo iż w polskim Prawie budowlanym nie znajdziemy dokładnej definicji pojęcia samowola budowlana, takie zjawisko niewątpliwie istnieje i podlega karze. Nieświadomość przepisów szkodzi, dlatego warto się dowiedzieć, kiedy można mówić o samowoli budowlanej i jakie konsekwencje za nią grożą.

samowola budowlana
Powszechnie przyjęło się, że samowolą budowlaną nazywamy zarówno budowę obiektu budowlanego bez wymaganych zezwoleń, jak i samo przystąpienie do prac budowlanych. Przypomnijmy, że aby budować legalnie, musimy zgłosić chęć podjęcia prac w odpowiednim urzędzie (złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę) – zwykle jest to starostwo powiatowe, choć starosta może przekazać te uprawniania np. wójtowi, burmistrzowi czy prezydentowi miasta. Zgłoszenie musi zawierać wniosek o pozwolenie na budowę, projekt budowlany, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz – w szczególnych przypadkach – także zezwolenie konserwatora zabytków. Na podstawie zgłoszenia otrzymamy decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeśli go nie mamy – wszystko, co postawimy, będzie właśnie samowolą budowlaną. Nie wszystkie obiekty wymagają jednak pozwolenia na budowę. W niektórych przypadkach wystarczy zgłoszenie. Katalog budów objętych pozwoleniem zmieniła nowelizacja ustawy Prawo budowlane z 2015 roku.
Kiedy pozwolenie na budowę, a kiedy zgłoszenie?
Zgodnie z nowelą Prawa budowlanego z połowy 2015 roku bez pozwolenia na budowę możemy postawić dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się na działce, na której został zaprojektowany oraz niektóre obiekty do 35 m kw., np. parterowy budynek gospodarczy, garaż, altanę, oranżerię. W wymienionych przypadkach wystarczy jedynie zgłoszenie. Pozwolenia na budowę wymagają z kolei obiekty o powierzchni powyżej 35 m kw., np. budynki gospodarcze, całoroczne domki letniskowe oraz budynki usługowe, wielorodzinne, a także remonty lub przebudowy obiektów wpisanych do rejestru zabytków.
Nowelizacja prawa określiła także obiekty, których budowa lub remont nie wymagają nawet zgłoszenia. Są to: budowa altan i obiektów gospodarczych o powierzchni do 35 m kw. oraz wysokości do 5 m na terenie Rodzinnych Ogródków Działkowych, mała architektura na prywatnym terenie, ogrodzenia do wysokości 2,2 m oraz docieplenie budynków do wysokości 12 metrów.
Samowola budowlana – garaż czy nadbudówka też mogą być samowolą
W Polsce najczęściej samowole budowlane dotyczą sytuacji, w której właściciel budynku decyduje się na jego rozbudowę – np. dobudowuje taras, garaż, dodatkowe piętra. Wielu ludzi nie wie, że w takiej sytuacji również należy wystąpić o pozwolenie na budowę lub zgłosić zamiar modernizacji.
Samowola budowlana nie musi też oznaczać całego obiektu – w niektórych przypadkach może dotyczyć tylko wybudowanej części.
Konsekwencje samowoli budowlanej
Ujawnienie przez nadzór budowlany samowoli budowlanej zwykle okazuje się poważne w skutkach. Karą za takie przewinienie może być tylko nakaz rozbiórki obiektu, ale i postępowanie sądowe kończące się grzywną, ograniczeniem wolności czy nawet karą więzienia do dwóch lat.
Rozbiórka nielegalnie postawionego budynku nie zawsze będzie jednak konieczna. Polskie prawo dopuszcza bowiem możliwość legalizacji takiego obiektu, pod warunkiem spełnienia określonych procedur i uzupełnienia dokumentacji.
Jak zalegalizować samowolę budowlaną?
Nie wszystkie postawione niezgodnie z prawem obiekty budowlane można zalegalizować. Aby było to możliwe, budowa musi spełnić opisane w ustawie wymagania. Po pierwsze musi być w zgodzie z przepisami o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym oraz uwzględniać warunki zawarte w miejscowym planie zagospodarowania terenu lub, gdy takiego planu nie ma, być zgodna z decyzją o warunkach zabudowy na tym obszarze. Oczywiście budynek nie może też naruszać innych przepisów prawa, w tym warunków technicznych. Legalizacja obiektu pozwala na uniknięcie konieczności rozbiórki.
Legalizacja samowoli budowlanej – dokumenty
Jak zalegalizować samowolę budowlaną? Aby przystąpić do procedury legalizacji budowy, która nie została jeszcze ukończona, inwestor musi przedstawić projekt budowlany informujący o pracach już wykonanych oraz pozostałych do wykonania. Oczywiście nieodzownym będzie także przedstawienie prawa własności lub wieczystego użytkowania gruntu, na którym powstaje obiekt. Dokumentację rozpatruje nadzór budowlany. Jednocześnie do odpowiedniego organu należy dostarczyć zaświadczenie, że nielegalny obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.
W przypadku nielegalnej budowy obiektu, który wymaga jedynie zgłoszenia, potrzebne będzie z kolei dostarczanie prawidłowego zgłoszenia, wymaganych rysunków technicznych oraz oczywiście potwierdzenie zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Koszty legalizacji samowoli budowlanej
Oczywiście legalizacja samowoli budowlanej obciążona jest kosztami. Jeśli samowola dotyczyła obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia, jest to kwota w wysokości od 2,5 do 5 tysięcy złotych. W przypadku legalizacji budynku, którego postawienie wymaga pozwolenia na budowę, te koszty są znacznie wyższe i równają się iloczynowi pięćdziesięciokrotności stawki 500 zł, określonej przez Prawo budowlane, współczynnika kategorii obiektu budowlanego oraz współczynnika jego wielkości. Przykładowo za legalizację nieprawnie wybudowanego domu jednorodzinnego zapłacimy 50 tysięcy złotych. W wielu przypadkach, inwestorzy decydują się zatem na rozbiórkę obiektu.

Osiedle dziś – estetycznie, bezpiecznie, wspólnie z sąsiadami

Kiedyś trzepak i kosz na śmieci. Później huśtawka i ławka. A z czasem pierwsze place zabaw. I to by było na tyle atrakcji. Tak kiedyś wyglądały podwórka. A co dziś znajdziemy na osiedlowych dziedzińcach? Jak zmienia się sąsiedztwo naszych osiedli?

Dzisiejsze osiedla wyglądają zupełnie inaczej. Prawdziwych trzepaków już nie ma. Niemniej pojawiły się inne urządzenia i meble osiedlowe, które jeszcze lepiej służą integracji mieszkańców. Na budowanych przez nas osiedlach stosujemy przeróżne rozwiązania, które służą wspólnemu odpoczynkowi, biesiadowaniu czy sąsiedzkiej rozmowie. Jednym z ciekawszych są np. amfiteatralne siedziska przy fontannie. Na wielu osiedlach zamontowaliśmy także pergole. Gdy tylko oplecie je winorośl, staną się klimatycznym miejscem wypoczynku.

pergola ławka

Chętnie stosujemy także wszelkiego rodzaju stoliki do gier zespołowych, a nawet stojaki do gry w kółko i krzyżyk. Liczymy, że takie miejsca zachęcą mieszkańców do rodzinnych gier i zabaw na świeżym powietrzu.

gry

 

Place zabaw to dziś kolorowe bujaki, zjeżdżalnie, piaskownice czy w końcu wielostanowiskowe urządzenia, gdzie jednocześnie może się bawić kilkoro dzieci. Wszystkie montowane przez nas zabawki mają odpowiednie atesty. Montowana jest też bezpieczna nawierzchnia.

bezp. nawierzchnia

Dla młodzieży z kolei przygotowujemy m. in. stoły do gry w ping-ponga czy siłownie plenerowe. Wierzymy, że ruch na świeżym powietrzu krzepi! 😉

siłownia pingpong

Tak zwana mała architektura (kosze, ławki) wcale nie jest taka mała. Prócz ławek stosujemy również ławki bujane, siedziska drewniane, murki kamienne. Na osiedlach zobaczymy także: punktowe oświetlenie w technologii LED najciekawszych obiektów małej architektury czy nawiązania do nazwy osiedla (np. schemat układu słonecznego wkomponowany w posadzkę dziedzińca na osiedlu Pod Słońcem).

dziedziniec układ słoneczny

Każde osiedle otrzymuje także swoją identyfikację. Ich przykłady opisywaliśmy w artykule: Szczegół ma znaczenie.

szczegół

Nawet zewnętrzne miejsca postojowe nie muszą być sztampowe. W Krakowie, aby podkreślić lotniczą przeszłość miejsca, na parkingu wymalowaliśmy elementy nawiązujące do szachownicy stosowanej na polskich samolotach wojskowych.

parking szachownice

Nowym rozwiązaniem są zbiorniki śmietnikowe montowane pod ziemią. Nad powierzchnię wystaje jedynie część służąca do wrzucania odpadów.

śmietnik

Bardzo ważnym elementem każdego osiedla jest zieleń. Projekty zieleni opracowują wyspecjalizowane pracownie konserwacji zieleni. Dendrolodzy sprawdzają, które drzewa należy zostawić, które można przesadzić, a gdzie przyjmą się nowe nasadzenia. Architekci krajobrazu dobierają z kolei takie gatunki krzewów, bylin i traw ozdobnych, aby zarówno cieszyły oko, ale jednocześnie dobrze radziły sobie w miejskim ekosystemie i były pożyteczne – np. przechwytywały zanieczyszczenia czy nie wywołały alergii.

trawy ozdobne zieleń

 

Staramy się dbać nie tylko o zieleń na osiedlach. Jeśli w okolicy jest zaniedbany skwer czy park, rozmawiamy z sąsiadami, aby wspólnie zrewitalizować takie miejsce. Tak było m. in. w Poznaniu. Dobra współpraca z Radą Osiedla „Główna” oraz lokalną społecznością przyniosła efekt – park Nadolnik odzyskał dawny blask. Dziś to jeden z piękniejszych parków Poznania – ze starodrzewem i stawem. Projekt wsparliśmy finansowo, co przyspieszyło rozpoczęcie prac. Na zaniedbanym od dziesięcioleci terenie wytyczono alejki i ścieżki rowerowe, wybudowano duży plac zabaw dla dzieci, siłownię plenerową i tor saneczkowy. Ustawiono ławki i elementy małej architektury. Obecnie jest to ulubione miejsce wypoczynku okolicznych mieszkańców.

park staw park alejki park plac zabaw

Angażujemy się także w powstawanie miejskich ulic. Budujemy jezdnie, chodniki, ścieżki rowerowe, a także stawiamy latarnie. Ostatnio wybudowane ulice, które zostały przekazane miastom to np.: ul. Orlińskiego w Krakowie czy ulice na warszawskim Mokotowie. Dbamy również o estetykę terenów miejskich przy naszych osiedlach. Sadzimy zieleń, montujemy ławki i stojaki rowerowe.

od ulicy

Skąd zieleń na osiedlu?

zieleń
Projektowaniem osiedli zajmują się pracownie architektoniczne. To one również odpowiadają za przygotowanie projektu aranżacji zieleni. Zazwyczaj współpracują z wyspecjalizowanymi pracowniami architektury krajobrazu.
Przy realizacji wszystkich inwestycji najważniejszym dokumentem, który determinuje udział terenów zielonych w powierzchni osiedla, są warunki zabudowy lub plan zagospodarowania przestrzennego.
Zawsze staramy się jednak jak najbardziej uatrakcyjnić tereny zielone – są wzbogacane oryginalnymi roślinami, ale także małą architekturą, która pozwala na lepsze korzystanie z terenów zielonych. Zieleń zazwyczaj projektowana jest na wewnętrznym dziedzińcu, choć mogą to być również tereny spacerowo-rekreacyjne pomiędzy budynkami, jak na osiedlu Avia w Krakowie.
Na naszych osiedlach mamy przeróżne odmiany drzew, krzewów, bylin i traw ozdobnych. Są dobierane w zależności od podłoża, nasłonecznienia itp.
Wszyscy doceniamy dobrze zaprojektowane osiedla, na których są zarówno tereny zielone, miejsca rekreacji czy place zabaw, ale również lokale usługowe. Tym samym współczesne osiedle nie powinno ograniczać się do jednej funkcji. Osiedle, które daje możliwości wygodnego życia, odpoczynku czy w końcu zrobienia codziennych zakupów, a dzieciom – zabawy, jest najlepszym rozwiązaniem i spełnieniem oczekiwań przyszłych mieszkańców.

Od trzepaka po boiska sportowe i salę klubową

IMG_7001-Edit

IMG_6751-Edit

IMG_6666-Edit

IMG_7247-Edit

IMG_7166-Edit

Dla wielu pokoleń Polaków czasy dzieciństwa i dojrzewania kojarzą się nieodmiennie z trzepakiem. Każdy blok miał swój trzepak. Była to często jedyna osiedlowa atrakcja. Dziś osiedla wyglądają zupełnie inaczej.
Trzepak – jak podaje Wikipedia – to „przyrząd lub urządzenie pomagające w zasadniczy sposób w trzepaniu dywanów, szczególnie popularne przed upowszechnieniem się odkurzaczy”. Trzepaki były kiedyś obowiązkowym elementem wyposażenia zarówno podwórek kamienic, jak i osiedli mieszkaniowych. Zazwyczaj występowały w bliskości śmietnika i w towarzystwie ławeczki, na której składano pracowicie wytrzepane dywany i chodniki.
Ale trzepak pełnił również wiele innych funkcji. Ze względu na swoją wytrzymałość i konstrukcję był stałym elementem podwórkowych rozrywek dzieci, odgrywając rolę placu zabaw, których wtedy było niewiele. Kto nie pamięta robionych na nim rozlicznych fikołków bądź akrobatycznych ewolucji? Im trzepak miał bardziej rozbudowaną konstrukcję, tym zabawy na nim mogły być coraz bardziej wymyślne. Był on także miejscem integracji dzieci i młodzieży. To przy trzepaku zawiązywały się przyjaźnie. Tutaj też często odbywały się spotkania podwórkowych „band”.
Dziś trzepaków już nie ma – nikt nie chce ich pod oknami, są też całkowicie zbędne. Dobry odkurzacz poradzi sobie z każdym dywanem. Zmieniło się też podejście do organizacji osiedli, zmieniły się również wymagania. Liczą się nie tylko dobra lokalizacja, komfort, bezpieczeństwo, wysoki standard czy funkcjonalność. Ludzie oczekują jednocześnie stworzenia warunków do wypoczynku i relaksu. Na szczęście inwestorzy dostrzegają te potrzeby i zachęcają starannie zaprojektowanymi terenami zielonymi. Jednocześnie coraz bardziej troszczą się o atrakcyjny wygląd osiedla i jego atmosferę. Zwracają też uwagę przyszłych mieszkańców na otwarte tereny zielone wokół osiedla czy bliskość ogólnie dostępnych obiektów sportowo-rekreacyjnych. Propozycje deweloperów bywają bardzo zróżnicowane – najczęściej są to niewielkie place zabaw, ale i siłownie zewnętrzne czy fontanny. Ważne, aby myśląc o urządzaniu osiedla działać perspektywicznie. Dzieci kiedyś dorosną, a place zabaw opustoszeją. Dlatego na osiedlu powinny być rozwiązania dla każdego.
Tak właśnie staramy się budować. Ale mamy też wyjątkowe rozwiązania. Jak w Krakowie, gdzie przekształciliśmy przestrzeń nieczynnego od lat pasa startowego na teren rekreacyjno-sportowy. Mieszkańcy Nowych Czyżyn mają więc do dyspozycji obszar o pow. ok. 1 ha, czyli 10.000 mkw. Powstało tam kilka tematycznych placów zabaw dla dzieci w różnym wieku, alejki do joggingu, boisko, a dla lubiących spokojny wypoczynek zaaranżowaliśmy strefy relaksu – do lektury książki czy prasy bądź sąsiedzkiego pojedynku szachowego.
Kolejnym interesującym rozwiązaniem jest strefa mieszkańca na osiedlu Wólczyńska w Warszawie. W głosowaniu spośród trzech propozycji: sali klubowej, sali zabaw i sali filmowej mieszkańcy wybrali zwycięską opcję. Na 100 mkw. powierzchni powstała sala klubowa – miejsce, gdzie zarówno starsi, jak i młodsi, mogą w atrakcyjny sposób spędzać czas. Salę wyposażyliśmy w stół bilardowy, popularne piłkarzyki oraz rozmaite gry planszowe. Dla najmłodszych zaplanowaliśmy przytulny kącik pełen zabawek. Oprócz tego mieszkańcy mają do dyspozycji kuchnię (a w niej ekspres do kawy z młynkiem – sic!) i łazienkę, a wiosną i latem – zielony ogródek.

Na żadnym z tych osiedli nie przewidzieliśmy wprawdzie trzepaka, ale zaplanowano rozwiązania, które w pełni rekompensują jego brak – również pomogą zintegrować społeczność osiedla i wzbogacą życie mieszkańców.