Inwestycyjny zakup mieszkania bardziej opłacalny od rachunku oszczędnościowego i lokaty?

Od lat utarło się przekonanie, że inwestycja w nieruchomości jest gwarancją zysku. Ostatnio szczególnie zyskało ono na popularności. W 2015 roku niemal 30 % kupujących zdecydowało się na zakup mieszkania właśnie ze względu na plan późniejszego wynajmu lokalu.

blog najem inwestycyjny 2
Zakup inwestycyjny
Wynajem mieszkania jest obecnie niezwykle popularną formą zarobku. Wydaje się, że nie ma nic prostszego. Kupujemy nowe mieszkanie u dewelopera i jeśli nie mamy ochoty czy też potrzeby, aby w nim zamieszkać – umieszczamy na jednej ze stron internetowych stosowne ogłoszenie. Upływa kilka dni i nowy, sympatyczny lokator wprowadza się do naszego mieszkania. Umawiamy się na konkretną stawkę i lokator nie dość, że opłaca czynsz oraz rachunki, to jeszcze wynajmującemu zapewnia zarobek. Po kilku latach koszt zakupu mieszkania się zwraca, a wynajmujący wciąż ma zapewnione stałe źródło dochodu. Sytuacja idealna! Nic dziwnego, że w roku 2015, który to okazał się być najlepszym w historii rynku mieszkaniowego pod względem liczby sprzedanych inwestycji, aż 30% mieszkań zakupiono z myślą o późniejszym wynajmie.

blog najem inwestycyjny 1
W roku 2015 Polacy zakupili około 51,8 tysięcy mieszkań, co w porównaniu z rokiem 2007 daje spektakularny, bo niemal 48% wzrost. Na zakup decydowano się tak chętnie z kilku powodów. Po pierwsze – decyzji sprzyjała nie tylko niezwykle bogata oferta zapewniona przez firmy deweloperskie, ale i utrzymywanie się przez dłuższy czas rekordowo niskich stóp procentowych, które miały z kolei wpływ na poprawienie zdolności kredytowej osób zainteresowanych zaciągnięciem kredytów hipotecznych. Duże znaczenie miało też wsparcie zapewnione ze strony rządowego programu Mieszkanie dla młodych. Eksperci oceniają, że rządowy program przyczynił się do zakupu około 20% wszystkich lokali.
Inwestycja z zyskiem
Wszystkie te czynniki sprawiły, że zakup mieszkania w celu ulokowania kapitału staje się coraz popularniejszym zjawiskiem. Dodatkowo przychody finansowe wynikające z wynajmu często bywają atrakcyjniejsze niż rachunki oszczędnościowe czy lokaty. Należy jednak pamiętać o drobnej oczywistości – wysokość dochodów wynikających z tytułu wynajmu jest zależna od standardu oraz lokalizacji wynajmowanego mieszkania. Na długoterminowe inwestycje coraz częściej decydują się jednak rodziny z dziećmi. Za ich decyzją stoi nie tylko chęć zapewnienia sobie regularnego źródła dochodu, ale i przekonanie, że w przyszłości mieszkanie może okazać się doskonałym lokum dla jednego z członków rodziny (np. dziecka).
Prawa lokatora
Należy się jednak dobrze zastanowić, komu decydujemy się wynająć nasze mieszkanie. W Polsce najemcy mogą liczyć na dużą ochronę, którą gwarantują im regulacje prawne wchodzące w skład kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Często zyskują na tym jednak nieuczciwi lokatorzy. Gdy najemca zwleka z opłatą za czynsz, właściciel ma prawo wypowiedzieć mu umowę. Jednak może to zrobić dopiero po upływie trzech pełnych okresów płatności. Jeśli w tym czasie lokator nie ureguluje swoich finansowych zaległości – zgodnie z prawem możemy rozwiązać umowę najmu. W sytuacji, gdy właściciel chce odzyskać należne pieniądze, zmuszony jest wystąpić na drogę sądową.

Odkurz książeczkę mieszkaniową – może się przydać

Książeczki mieszkaniowe to niegdyś bardzo popularny sposób na oszczędzanie pieniędzy na zakup mieszkania. Według szacunków w polskich domach znajduje się ich jeszcze około miliona! Dowiedz się, jak zlikwidować książeczkę mieszkaniową, by otrzymać premię gwarancyjną.

dziedziniec układ słoneczny
Książeczka mieszkaniowa to jedna z form książeczek oszczędnościowych, które przed transformacją ustrojową służyły jako dokument rejestrujący i potwierdzający środki zgromadzone na rachunku bankowym. Były to czasy, w których nie istniała jeszcze bankowość elektroniczna, a wszystkie wpłaty i wypłaty były księgowane ręcznie. Rachunki powiązane z książeczkami były prowadzone przez tzw. kasy oszczędnościowe. Najpopularniejszą taką instytucją po wojnie była „Powszechna Kasa Oszczędności”. Tak – to nie zbieżność nazw. Z tej organizacji wyrósł bowiem bank PKO BP, który jako jedyny zajmuje się obecnie obsługą książeczek mieszkaniowych.
Wśród książeczek oszczędnościowych można było spotkać takie rodzaje jak: książeczki systematycznego oszczędzania (podobne do dzisiejszych lokat), książeczki samochodowe (oszczędności celowe na zakup samochodu) czy właśnie książeczki mieszkaniowe.
Po zmianie ustroju w Polsce, czyli po 1990 roku, likwidowanie (a zatem wyciąganie środków) z takiej formy rachunku stało się nieopłacane z uwagi na hiperinflację. Aby to zrekompensować milionom obywateli, którzy przez lata odkładali na książeczce mieszkaniowej pieniądze, w 2008 roku rząd wprowadził tzw. premie gwarancyjne. Nie wszystkim one jednak przysługują.

Premia gwarancyjna

Rekompensata za lata ogromnej inflacji finansowana z budżetu państwa, przysługuje właścicielom książeczek mieszkaniowych założonych do dnia 23 października 1990 roku. Dodatkowo, środki te muszą być przeznaczone na określone cele mieszkaniowe. Wśród tych celów wyszczególniono oczywiście zakup mieszkania lub domu, ale także m. in.: zamianę prawa własności, uzyskanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania, zakończenie rozbudowy czy przebudowy istniejącego budynku, czy remont – w określonym zakresie.
Warto też pamiętać, że nie wszystkie książeczki można zlikwidować już teraz, by otrzymać premię. Te wystawione w latach 1989-1990 będzie można korzystnie zamknąć dopiero od pierwszego stycznia 2017 roku.
Wysokość państwowego dofinansowania jest obliczana na podstawie wzoru. Niestety jest on tak skomplikowany, że samodzielnie bardzo trudno jest policzyć wysokość premii gwarancyjnej. To zadanie spoczywa więc na barkach przedstawicieli banku.
Wysokość premii zwykle mieści się w przedziale od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Jest uzależniona od wielkości wpłat na książeczkę oraz wskaźnika ceny metra kwadratowego w budownictwie mieszkaniowym, kwartalnie publikowanego przez Główny Urząd Statystyczny.

Książeczka mieszkaniowa – likwidacja

Aby zlikwidować książeczkę mieszkaniową, należy złożyć do banku PKO BP wniosek wraz z dokumentami potwierdzającymi powstanie prawa do uzyskania premii gwarancyjnej.
Pieniądze z książeczki, w przypadku gdy kupujemy mieszkanie na kredyt, będą potraktowane jako wkład własny. To może być spora ulga dla wysokich wymagań dotyczących wysokości obowiązkowego wkładu własnego. Zanim udamy się do banku po kredyt warto zatem znać sumę premii gwarancyjnej, która będzie nam przysługiwała. Następnie trzeba będzie dopilnować, by umowa kredytowa była zgodna z ustawą o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji wypłaconych premii gwarancyjnych z dnia 13 czerwca 2013 roku. Podpisaną umowę kredytową przedkładamy w PKO BP. Gdyby pojawiły się jakieś niezgodności, bank odmówi wypłacenia premii. Sama transakcja odbywa się bezgotówkowo – pieniądze z premii gwarancyjnej trafiają do banku, który udziela kredytu, a ten przekazuje je w transzach deweloperowi.
Kiedy likwidacja książeczki mieszkaniowej się nie opłaca? Kiedy osoba nie nabywa prawa także do wypłaty premii. Bez niej oszczędności zgromadzone na książeczce będą niewielkie. Warto zatem poczekać z jej likwidacją np. zakupu mieszkania lub przeprowadzenia remontu. Jeśli wiemy już z dużą dozą pewności, że nie będziemy spełniać tych warunków w przyszłości, warto pomyśleć o cesji książeczki na rzecz osoby bliskiej. Przekazania prawa do środków zgromadzonych na książeczce można dokonać wobec małżonka (również byłego), rodziców, dzieci (także przysposobionych), dziadków, wnuków, rodzeństwa. Książeczka mieszkaniowa podlega także dziedziczeniu.

Książeczka mieszkaniowa – remont

IMG_7166-Edit

Premię z książeczek można wykorzystać także na wymianę okien, instalacji gazowej albo elektrycznej w domu lub mieszkaniu, a także jako wpłatę na rzecz funduszu remontowego wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.
Jeśli chcemy w ten sposób zrefundować koszty wymiany okien, musimy zachować fakturę VAT za ich zakup i montaż. Musimy także udowodnić bankowi, że mieszkanie lub dom, jest naszą własnością, np. przedkładając wypis z księgi wieczystej. W przypadku wymiany okien, należy pamiętać, że muszą być to co najmniej dwa okna, chyba, że w mieszkaniu jest w ogóle tylko jedno. Ten fakt jednak trzeba odpowiednio udokumentować.
W przypadku wymiany instalacji – zarówno gazowej, jak i elektrycznej, oprócz dowodów zakupu oraz usługi montażu, będzie potrzebne także zaświadczenie o uprawnieniach do wykonywania prac specjalisty, który modernizacji dokonywał. Konieczny będzie także protokół sprawdzenia odbiorczego, który udowodni, że instalacja była wymieniana w całości, a nie tylko jej drobne elementy.
Jeśli chcemy wykorzystać pieniądze z książeczki jako wpłatę na fundusz remontowy, musimy zgłosić się z prośbą do wspólnoty lub spółdzielni, by wydała zaświadczenie o naszych wpłatach na rzecz tego funduszu oraz wydatkach przewidzianych na nasz lokal. Nie obędzie się także bez udowodnienia własności lokalu.