Lokal użytkowy – na co zwrócić uwagę przy takiej inwestycji?

Inflacja nie odpuszcza – wartość naszych oszczędności spada i spędza to sen z powiek tych, którzy zgromadzili na swoich kontach większe środki. Wielu ekonomistów przekonuje, że to dobry czas na inwestycje – dzięki właściwemu lokowaniu środków możemy nie tylko ochronić swoje oszczędności, ale, w dłuższej perspektywie, także zyskać. Jedną ta takich inwestycji jest nieruchomość. Dzisiaj skupimy się na biznesowym aspekcie – lokalach użytkowych.

Dla siebie czy pod wynajem?

Jeśli masz swój pomysł na biznes lub od lat go prowadzisz, a poszukujesz nowej, lepszej lokalizacji, zamiast wynajmu warto rozważyć inwestycję we własny lokal. Jego wybór będzie uzależniony przede wszystkim od charakteru prowadzonej przez Ciebie działalności. Wymogi stawiane lokalom różnią się bowiem w zależności od branży – inne przepisy prawne będą miały zastosowanie w gastronomii, jeszcze inne w handlu, czy w przypadku gabinetu kosmetycznego.

Foto: Pixabay.com

Twój biznes będzie także determinował metraż poszukiwanego lokalu – jeśli to działalność, która potrzebuje sporo miejsca na ekspozycję lub podręczny magazyn, wielkość lokalu automatycznie będzie musiała być większa niż w przypadku butikowego salonu Spa czy fryzjera.

Jeśli jednak nie planujesz rozpoczęcia czy rozwoju własnego biznesu, możesz zakupić taki lokali inwestycyjnie – by później wynająć go i zapewnić sobie z tego tytułu stałe źródło dochodu.

Twój sukces będzie zależał od znalezienia potencjalnych najemców. Warto określić swój target już na etapie wyboru lokalizacji. Właściciele małych sklepów czy gabinetów kosmetycznych chętniej wynajmą lokal przy dużych osiedlach, gdzie znajdzie się ich wielu potencjalnych klientów. Takie informacje będzie można wykorzystać potem w prospekcie informacyjnym czy ogłoszeniu najmu. Dobrze zatem od początku przewidzieć, co będzie istotne dla potencjalnego najemcy.

Lokalizacja i położenie

Lokalizacja takiego lokalu może wprost przełożyć się na jego sukces – położone przy ruchliwych ulicach przyciągają klientów – nie tylko lokalnych. Dobra widoczność, dostęp z ulicy, miejsca parkingowe nieopodal – to wszystko wpływa na popularność lokalu.

Foto: Pixabay.com

Nie bez znaczenia będą także najbliższa okolica. Dobre połączenie komunikacyjne – np. lokalizacja przy pętli tramwajowej lub autobusowej tak jak w przypadku naszej inwestycji Przy Unii w Poznaniu – to stały dopływ nowych klientów. Dobrze mają się zazwyczaj także lokale położone w pobliżu dużych zakładów pracy, urzędów czy placówek edukacyjnych. Jeśli okolica dopiero się rozbuduje, warto sprawdzić plany zagospodarowania przestrzennego.

Dla niektórych działalności znaczenie będzie miało także położenie lokalu względem stron świata. Południowa, słoneczna ekspozycja okien może być dla niektórych biznesów sporą zaletą, a w innych przypadkach wręcz przeciwnie.

Zakup lokalu użytkowego – przydatna checklista

W obecnych czasach każda inwestycja musi być dobrze przemyślana. Aby ułatwić sobie przygotowanie do niej, możesz skorzystać z poniżej listy.

Foto: Pixabay.com
  1. Określ cel swojej inwestycji (lokal dla własnego biznesu czy na wynajem?)
  2. Dopasuj lokalizację do rodzaju prowadzonego biznesu (nie obędzie się bez osobistej wizji lokalnej i to najlepiej w różnych dniach i porach dnia)
  3. Określ metraż, który Cię interesuje
  4. Weź pod uwagę też potencjalne miejsca parkingowe (to szczególnie istotne, gdy klienci będą przyjeżdżać do Ciebie samochodem, jeśli raczej nastawiasz się na lokalnych nabywców ten aspekt nie będzie aż tak ważny)
  5. Zrób research i wybierz kilka pasujących ofert – weź pod uwagę wszystkie powyższe aspekty
  6. Porównaj koszty – weź pod uwagę nie tylko sam koszt zakupu, ale i koszty eksploatacji
Foto: Pixabay.com

Podsumowując, lokale użytkowe odgrywają ważną rolę w sukcesie firm wszystkich rozmiarów i typów. Wybierając odpowiednią lokalizację i dostosowując nieruchomość do swoich potrzeb, firmy mogą się rozwijać bardziej dynamicznie. Niezależnie od tego, czy firma dopiero rozpoczyna działalność, czy też chce się rozwijać, inwestowanie w lokale użytkowe może pomóc w ustawieniu ich na drodze do długofalowego sukcesu.

Najem okazjonalny – co oznacza w praktyce i jakie możliwości daje właścicielom mieszkań?

Najem okazjonalny to rozwiązanie, które zapewnia wynajmującemu (inwestorowi) zabezpieczenie prawne na wypadek problemów z najemcą. To bardzo często stosowana forma wynajmu lokalu, ale co oznacza w praktyce? Jakie warunki trzeba spełnić, by podpisać taki rodzaj umowy?

Co to jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego to umowa, którą zawiera się na czas określony, ale czas jej trwania nie może przekraczać 10 lat. Warto wiedzieć, że osoba, która jest właścicielem lokalu przeznaczonego do wynajmu okazjonalnego, nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali. 

Do umowy najmu okazjonalnego, sporządzanej się w zwykłej, pisemnej formie, wymagane jest dołączenie oświadczenia osób, które będą najemcami. Oświadczenie to dotyczy dobrowolnego poddania się egzekucji i zobowiązania się do opróżnienia i wydania lokalu będącego przedmiotem umowy. Takie oświadczenie powinno zostać sporządzone w formie aktu notarialnego, a poniesienie kosztów zależy od ustaleń między inwestorem a najemcą. 

Foto: pixabay.com

Istotną różnicą pomiędzy zwykłą umową wynajmu, a umową najmu okazjonalnego jest również to, że najemcy bezwzględnie muszą wskazać miejsce, do którego przeprowadzą się po opuszczeniu wynajmowanego lokalu. Następuje to w drodze oświadczenia osoby, której adres wskazuje się w umowie.

Koniecznym warunkiem jest, aby osoba, której adres wskażemy, była właścicielem mieszkania lub domu. Warto pamiętać, że jeśli najemca dowie się, że nie może zajmować lokalu wskazanego w oświadczeniu, powinien on w ciągu 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać po ewentualnej eksmisji.

Najem okazjonalny a zwykły – różnice

Umowa najmu zwykłego nie daje wynajmującemu zabezpieczenia prawnego na wypadek problemów z niepłaceniem czynszu przez najemców lub niechęcią do wyprowadzki, natomiast umowa najmu okazjonalnego daje możliwość prawnego i natychmiastowego przeprowadzenia działań, które mają na celu zabezpieczenie majątku inwestora. 

Jeśli najemca opóźnia się z płaceniem czynszu, w przypadku zwykłego najmu proces egzekucji jest długi i żmudny, obarczony mnóstwem przepisów – to wezwanie do zapłaty, wypowiedzenie umowy, zdobycie sądowego nakazu eksmisji. W przypadku najmu okazjonalnego inwestor może rozpocząć działania mające na celu odzyskanie pieniędzy w trybie niemalże natychmiastowym.

W przypadku eksmisji lokatorów przy najmie zwykłym może się okazać, że należy czekać na przydzielenie najemcom lokalu socjalnego (co może trwać latami), natomiast w przypadku najmu okazjonalnego taki wymóg nie obowiązuje z uwagi na zawarcie w umowie informacji dokąd przeniesie się eksmitowany lokator.

Foto: Pixabay.com

Wady i zalety najmu okazjonalnego dla właściciela mieszkania

Z pewnością jedną z większych zalet najmu okazjonalnego jest możliwość skorzystania przez wynajmującego z uproszczonej formuły eksmisji najemcy. Dzięki niej można łatwiej, szybciej i skuteczniej pozbyć się uciążliwych i zalegających z płatnościami lokatorów, bez konieczności oczekiwania na przydzielenie im lokalu socjalnego. Najem okazjonalny nie zabrania również eksmisji kobiet w ciąży i osób małoletnich. 

Do głównych wad można zaliczyć konieczność stworzenia dodatkowych dokumentów oraz koszty związane z zawarciem umowy notarialnej, co jest bardziej czasochłonne niż spisanie zwykłej umowy najmu. 

Potencjalnych lokatorów może odstraszać brak ochrony, którą zapewnia ustawa o ochronie praw lokatorów. Z pewnością ogromnym problemem ewentualnych najemców jest to, że wielu z nich nie będzie w stanie wskazać alternatywnego miejsca zamieszkania, co stanowi niezbędną częścią umowy najmu okazjonalnego. 

To wszystko może powodować ograniczenie zainteresowania ofertami. Potencjalnych najemców warto zachęcić np. pokryciem kosztów notarialnych czy pomocą w wypełnieniu oświadczeń. 

Podsumowując: nie ma wątpliwości, że umowa najmu okazjonalnego, pomimo wielu formalności, znacznie zwiększa bezpieczeństwo inwestora w momencie wystąpienia problemów z najemcami.

Pozwala ona na łatwiejsze i szybsze zabezpieczenie majątku inwestora oraz odzyskanie pieniędzy za czynsz. Najem okazjonalny w dużym stopniu te kwestie reguluje, a wynajmujący-inwestor może spać spokojnie. 

Gdańsk wciąż przyciąga jak magnes!

Rynek nieruchomości wciąż przeżywa boom mieszkaniowy. Inwestycji stale przybywa, pojawiają się nowi chętni na zakup mieszkań. Według NBP tylko w ostatnim kwartale 2017 roku na nowe lokale w siedmiu największych miastach Polacy wydali ponad 5 mld złotych. 

Czemu tak się dzieje? Gdy mowa o inwestorach, to szukają oni atrakcyjnych turystycznie miejsc, zrywają słabo oprocentowane lokaty i lokują pieniądze właśnie w nieruchomości, licząc na zysk z wynajmu.

Z danych Home Brokera wynika, że największą rentowność najmu w dużych miastach oferuje Gdańsk – średnio 6,5 proc. netto w skali roku. Oznacza to, że aglomeracja trójmiejska jest dziś jedną z najbardziej pożądanych. Ciągle napływają tu nowi mieszkańcy z okolic, innych miast oraz z Ukrainy. Dodatkowo, mieszkania usytuowane w pasie nadmorskim, na gdańskim Starym Mieście i w jego okolicy, to wciąż najlepsze potencjalne mieszania na wynajem krótkoterminowy. W Gdańsku sezon turystyczny trwa cały rok.

Miasto bardzo dba o poprawę jakości życia. Funkcjonuje tu atrakcyjny rynek pracy, czekają na nas liczne atrakcje kulturalne oraz …. czyste powietrze.

Niedawno francuski opiniotwórczy dziennik „Le Monde” na swoich łamach zachęcał do odwiedzenia Gdańska. Z publikacji wynika, że Długi Targ jest dla Gdańska tym, co… Pola Elizejskie dla Paryża.

To wszystko sprawia, że w Gdańsku warto inwestować, ale i żyć!