„Mieszkanie bezczynszowe” – jako hasło brzmi dobrze, sugerując wolność od ponoszenia comiesięcznych opłat za czynsz. Nie oznacza to jednak całkowitego zwolnienia z jakichkolwiek kosztów związanych z mieszkaniem. Rozważając zakup takiego lokalu należy mieć świadomość, że część kosztów właściciel ponosi indywidualnie lub wspólnie z sąsiadami.

 
Sformułowanie „mieszkanie bezczynszowe” budzi pozytywne skojarzenia, ponieważ pozornie oznacza mieszkanie pozbawione opłat w postaci „czynszu”. Co mamy na myśli, mówiąc o płaceniu „czynszu”? Potocznie przyjęto, że czynszem jest opłata uiszczana do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej przez właściciela lokalu, związana z kosztami eksploatacyjnymi wraz z zaliczkami płaconymi a conto poszczególnych mediów. Jednak nic bardziej mylnego. W sensie formalnoprawnym, czynsz jest opłatą, którą pokrywa najemca względem wynajmującego. Jeżeli nie ma powyższej relacji, tak jak w przypadku właściciela lokalu mieszkalnego i spółdzielni/wspólnoty, wówczas nie mówimy o opłacie za czynsz. Czym wobec tego jest „mieszkanie bezczynszowe”?

 
Mieszkanie bezczynszowe – co to takiego?
Mieszkania bezczynszowe są zazwyczaj oferowane w nowym budownictwie, gdzie części wspólne są zminimalizowane, w związku z czym koszty poniesione na ich utrzymanie są również mniejsze niż w przypadku dużych osiedli. Często osiedla te są zaprojektowane w taki sposób, że tereny zielone przynależą bezpośrednio do mieszkań na parterze, a np. klatki schodowe zewnętrzne prowadzą do mieszkań położonych na piętrze. Każdy właściciel posiada własny garaż, co ogranicza ponoszenie opłat za utrzymanie parkingu oraz jego dodatkowe oświetlenie. W takim wypadku możemy mówić o oszczędnościach posiadania mieszkania bezczynszowego, w porównaniu do mieszkania w dużym bloku, gdzie koszty związane z utrzymaniem wewnętrznej klatki schodowej, oświetleniem, parkingiem, monitoringiem oraz utrzymaniem zieleni podnoszą comiesięczne opłaty.

 
Jednak ani w jednym, ani w drugim przypadku mieszkańcy nie są wolni od ponoszenia podstawowych opłat za wywóz śmieci, dostawy wody i gazu, energię elektryczną czy podatek od nieruchomości. Opcjonalnie, w zależności od ustaleń mieszkańców i sposobu administrowania budynkiem, opłacany jest fundusz remontowy.

 
W przypadku gdy osiedle przynależy do wspólnoty, część kosztów może być administrowana przez wspólnotę mieszkaniową, np. koszty wywozu śmieci, oświetlenia części wspólnych (jeśli występuje), monitoringu, konserwacji przepompowni. Wtedy doliczany jest również koszt wynagrodzenia dla zarządcy, który ustalany jest indywidualnie. Jednak w podziale na większą liczbę mieszkań jest to koszt rzędu kilkudziesięciu złotych miesięcznie.

 
Atuty mieszkań bezczynszowych
Oprócz niższych opłat za administrowanie i użytkowanie części wspólnych (w zależności od projektu i charakteru osiedla) największym atutem kameralnych mieszkań bezczynszowych są… sąsiedzi. To oni sami decydują, jak będzie mieszkało się na danym osiedlu, jakie koszty powinny być przeznaczone na części wspólne oraz jak będzie wyglądał teren wokół nich.

 
Wszystko zależy od wspólnych decyzji mieszkańców. Sami mieszkańcy budują również atmosferę osiedla. Zazwyczaj na nowych osiedlach, gdzie ludzie wprowadzają się praktycznie w tym samym czasie, integracja wewnętrzna jest bardzo duża. Łączy ich nie tylko nabycie nowego lokalu mieszkalnego, a tym samym kwestie związane z wyposażeniem i aranżacją mieszkania, lecz również poznawanie okolicy oraz właśnie sprawy administracyjne dotyczące osiedla. Co istotne, przez pierwszych kilku lat wszelkie usterki części wspólnych i poszczególnych mieszkań podlegają gwarancji, czyli naprawiane są na koszt dewelopera, tak więc miła atmosfera i brak problemów sprzyja nawiązywaniu dobrosąsiedzkich stosunków.

zdjęcie:81876378 – Autor: Daxiao Productions/fotolia.com

Kiedy jednak na osiedlu będziemy mieć do czynienia z sytuacją kryzysową zmuszającą mieszkańców do podjęcia odpowiednich kroków, np. podniesienia składki na fundusz remontowy lub decyzji dotyczącej wzięcia kredytu na pokrycie kosztów remontu, wówczas sąsiedzka sielanka mija. To właśnie nieprzewidziane naprawy, które wymagają nie tylko zdecydowanego i racjonalnego podejścia do usterki, są próbą sąsiedzkiej solidarności i lojalności wobec innych.

 
Z drugiej strony na każdym osiedlu może znaleźć się osoba, która nie ma ochoty na współpracę z sąsiadami, wie zdecydowanie „więcej” niż inni i próby wprowadzenia jakichś zasad akceptowanych przez wszystkich są dla niej nie do przyjęcia. W takiej sytuacji rodzi się pierwszy problem dla mieszkańców niezarządzanych odgórnie, tylko podejmujących decyzje we własnym zakresie. To, co jest atutem mieszkań bezczynszowych, czyli sąsiedzi – może stać się zarazem ich wielkim problemem.

 
Nieprzewidziana usterka w mieszkaniu bezczynszowym
Codzienne koszty użytkowania lokalu oraz części wspólnych są relatywnie niskie. Jednak schody zaczynają się w przypadku, gdy czekają nas poważne wydatki, np. gdy przecieka dach lub należy naprawić elewację czy instalację elektryczną. Najlepszym rozwiązaniem jest odprowadzanie co miesiąc składki na fundusz remontowy – kiedy kwota uzbierana na osobnym koncie może pokryć koszt naprawy, nie ma powodu do zmartwień. Gorzej, gdy nikt nie zgodził się na prewencyjne składki i obecnie trzeba pokryć proporcjonalną część kosztów z własnego portfela.

zdjęcie: 96626718 – autor: Photographee.eu/fotolia.com

Jeżeli mieszkańcy nie przynależą do żadnej wspólnoty mieszkaniowej, a jedynie we własnym zakresie zarządzają nieruchomością – wówczas każdy z mieszkańców powinien wyrazić zgodę na poniesienie kosztów. Ewentualnie w przypadku prostych usterek lub konieczności odświeżenia części wspólnych, np. odmalowanie klatki schodowej, mieszkańcy mogą przeprowadzić niezbędne prace we własnym zakresie, dzieląc się kosztami.

 
Każdy z właścicieli mieszkań w danym budynku musi wyrazić na to zgodę i zobowiązać się do poniesienia kosztów, w przeciwnym razie nie dojdzie do naprawy lub remont może być np. częściowy. Teoretycznie częściowa termoizolacja budynku lub odmalowanie wydaje się absurdalne, jednak takie rozwiązania w przypadku długoletnich konfliktów między sąsiadami również się zdarzają.
Innymi prawami rządzi się przynależność osiedla do wspólnoty mieszkaniowej. Nawet jeśli oznacza to dodatkowe koszty, to dużym plusem bycia we wspólnocie jest przede wszystkim odgórne zarządzanie nieruchomością. Zakładając, że będzie to przynajmniej poprawne zarządzanie, to budynek po kilku latach nie będzie wyglądał na zaniedbany. Ponadto problematyczne kwestie dotyczące losów budynku (np. decyzja o remoncie) rozstrzygane są przez głosowanie, gdzie o powodzeniu danego przedsięwzięcia decyduje większość głosów – nie ma potrzeby pełnej jednomyślności mieszkańców, co eliminuje wyżej opisane sytuacje jedynie częściowych remontów ze względu na sąsiedzkie spory.

 
Podsumowując, mieszkania bezczynszowe mogą, lecz nie muszą być tańsze w utrzymaniu. Są bardzo dobrym hasłem przykuwającym uwagę potencjalnych nabywców, jednak nie są mieszkaniami pozbawionymi opłat. Każdy nabywca lokalu zobowiązany jest do pokrywania kosztów eksploatacyjnych czy mediów oraz innych opłat wynikających z użytkowania mieszkania we własnym zakresie lub za pośrednictwem wspólnoty, do której przynależy. Nie znaleziono jeszcze złotego środka, aby koszty te zostały zlikwidowane, nawet w mieszkaniu bezczynszowym.