najem

Najem okazjonalny – co oznacza w praktyce i jakie możliwości daje właścicielom mieszkań?

Najem okazjonalny to rozwiązanie, które zapewnia wynajmującemu (inwestorowi) zabezpieczenie prawne na wypadek problemów z najemcą. To bardzo często stosowana forma wynajmu lokalu, ale co oznacza w praktyce? Jakie warunki trzeba spełnić, by podpisać taki rodzaj umowy?

Co to jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego to umowa, którą zawiera się na czas określony, ale czas jej trwania nie może przekraczać 10 lat. Warto wiedzieć, że osoba, która jest właścicielem lokalu przeznaczonego do wynajmu okazjonalnego, nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali. 

Do umowy najmu okazjonalnego, sporządzanej się w zwykłej, pisemnej formie, wymagane jest dołączenie oświadczenia osób, które będą najemcami. Oświadczenie to dotyczy dobrowolnego poddania się egzekucji i zobowiązania się do opróżnienia i wydania lokalu będącego przedmiotem umowy. Takie oświadczenie powinno zostać sporządzone w formie aktu notarialnego, a poniesienie kosztów zależy od ustaleń między inwestorem a najemcą. 

Foto: pixabay.com

Istotną różnicą pomiędzy zwykłą umową wynajmu, a umową najmu okazjonalnego jest również to, że najemcy bezwzględnie muszą wskazać miejsce, do którego przeprowadzą się po opuszczeniu wynajmowanego lokalu. Następuje to w drodze oświadczenia osoby, której adres wskazuje się w umowie.

Koniecznym warunkiem jest, aby osoba, której adres wskażemy, była właścicielem mieszkania lub domu. Warto pamiętać, że jeśli najemca dowie się, że nie może zajmować lokalu wskazanego w oświadczeniu, powinien on w ciągu 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać po ewentualnej eksmisji.

Najem okazjonalny a zwykły – różnice

Umowa najmu zwykłego nie daje wynajmującemu zabezpieczenia prawnego na wypadek problemów z niepłaceniem czynszu przez najemców lub niechęcią do wyprowadzki, natomiast umowa najmu okazjonalnego daje możliwość prawnego i natychmiastowego przeprowadzenia działań, które mają na celu zabezpieczenie majątku inwestora. 

Jeśli najemca opóźnia się z płaceniem czynszu, w przypadku zwykłego najmu proces egzekucji jest długi i żmudny, obarczony mnóstwem przepisów – to wezwanie do zapłaty, wypowiedzenie umowy, zdobycie sądowego nakazu eksmisji. W przypadku najmu okazjonalnego inwestor może rozpocząć działania mające na celu odzyskanie pieniędzy w trybie niemalże natychmiastowym.

W przypadku eksmisji lokatorów przy najmie zwykłym może się okazać, że należy czekać na przydzielenie najemcom lokalu socjalnego (co może trwać latami), natomiast w przypadku najmu okazjonalnego taki wymóg nie obowiązuje z uwagi na zawarcie w umowie informacji dokąd przeniesie się eksmitowany lokator.

Foto: Pixabay.com

Wady i zalety najmu okazjonalnego dla właściciela mieszkania

Z pewnością jedną z większych zalet najmu okazjonalnego jest możliwość skorzystania przez wynajmującego z uproszczonej formuły eksmisji najemcy. Dzięki niej można łatwiej, szybciej i skuteczniej pozbyć się uciążliwych i zalegających z płatnościami lokatorów, bez konieczności oczekiwania na przydzielenie im lokalu socjalnego. Najem okazjonalny nie zabrania również eksmisji kobiet w ciąży i osób małoletnich. 

Do głównych wad można zaliczyć konieczność stworzenia dodatkowych dokumentów oraz koszty związane z zawarciem umowy notarialnej, co jest bardziej czasochłonne niż spisanie zwykłej umowy najmu. 

Potencjalnych lokatorów może odstraszać brak ochrony, którą zapewnia ustawa o ochronie praw lokatorów. Z pewnością ogromnym problemem ewentualnych najemców jest to, że wielu z nich nie będzie w stanie wskazać alternatywnego miejsca zamieszkania, co stanowi niezbędną częścią umowy najmu okazjonalnego. 

To wszystko może powodować ograniczenie zainteresowania ofertami. Potencjalnych najemców warto zachęcić np. pokryciem kosztów notarialnych czy pomocą w wypełnieniu oświadczeń. 

Podsumowując: nie ma wątpliwości, że umowa najmu okazjonalnego, pomimo wielu formalności, znacznie zwiększa bezpieczeństwo inwestora w momencie wystąpienia problemów z najemcami.

Pozwala ona na łatwiejsze i szybsze zabezpieczenie majątku inwestora oraz odzyskanie pieniędzy za czynsz. Najem okazjonalny w dużym stopniu te kwestie reguluje, a wynajmujący-inwestor może spać spokojnie. 

Urządzasz mieszkanie pod inwestycję? Oto garść porad

Aranżowanie mieszkania nie dla siebie, a na użytek potencjalnych lokatorów, wymaga zastosowania zupełnie odmiennych rozwiązań. Jeśli kupujesz lokum z myślą o wynajmie lub późniejszej sprzedaży i nie chcesz, aby inwestycja ta okazała się studnią bez dna, musisz wiedzieć kilka istotnych rzeczy. O czym należy pamiętać? Oto kilka praktycznych rad.

Foto: Freepik.com

Podstawą jest plan

Kupując mieszkanie, które ma zarabiać, zacznij od sformułowania wymiernego i realnego celu. Najlepiej, gdyby precyzował on kwotową wartość, którą docelowo ma osiągnąć inwestycja. Na przykład:

„W ciągu 4 lat uzyskać z tytułu wynajmu kwotę stanowiącą 30% łącznej kwoty inwestycji, odliczając koszty remontu.”

„Sprzedać mieszkanie w ciągu 24 miesięcy z zyskiem na poziomie 10%, uwzględniając koszty re-aranżacji.”

Choć trudno przewidzieć, w którą stronę rozwijać się będzie rynek i co będzie dla Ciebie najbardziej opłacalne, warto wziąć pod uwagę różne scenariusze, w tym długoterminowy, ale o horyzoncie czasowym nie dłuższym niż 5 lat. Dlaczego? Rynek mieszkaniowy się zmienia, a z reguły właśnie przez 5 lat obowiązuje stała kwota oprocentowania kredytu.

Jeśli kupujesz za gotówkę, to możesz myśleć, że ten fragment Cię nie dotyczy. Niemniej jednak też nie rozkładaj działań inwestycyjnych na dłużej. Mrożenie kapitału na 10 czy 20 lat blokuje przed skalowaniem swoich inwestycji. Obserwuj trendy i reaguj odpowiednio wcześnie.

Ci, którzy chcą inwestować w nieruchomości zawodowo, mogą znaleźć wiele porad. Ale jeśli po prostu interesuje Cię zabezpieczenie na przyszłość, to najpierw zastanów się, co chcesz osiągnąć. Starannie przelicz, a dopiero potem planuj urządzanie: kupno mieszkania pod wynajem i lokalu, który ma szybko zostać sprzedany, to dwie różne sprawy.

Olka Demolka

Do inwestycyjnych mieszkań podchodzi się w różny sposób. Pierwszy zakłada minimalny wkład w urządzenie i maksymalnie szybkie pozyskanie lokatorów. Drugi to większy wydatek na perfekcyjną aranżację, która zwiększy wartość mieszkania po sprzedaży o X%. Zysk właściciela równa się wtedy cenie mieszkania minus koszty zakupu i urządzenia. To raczej nie model, w którym chcesz wpuścić do mieszkania najemców. Jest też trzecia droga łącząca oba modele, ale o tym później.

Skupmy się najpierw na pierwszym scenariuszu, w którym mieszkanie chcemy wynajmować. Lokatorzy przyzwyczaili się już do dobrych standardów, dlatego nie możesz urządzić swojego mieszkania mając węża w kieszeni. Choć zapotrzebowanie na wynajem jest olbrzymie, niewiele osób będzie chciało mieszkać w „gołych ścianach” z najtańszymi panelami i bez mebli. Im niższy standard mieszkania, tym niższy standard lokatora, a to oznaczać będzie wyższe koszty remontu po jego wyprowadzce.

Idealnie będzie zatem wyposażeni takiego mieszkania wykorzystując modne wzory mebli i dodatków, ale kierując się wyborem tańszych zamienników. Wciąż będą dobrze wyglądać, spodobają się lokatorom i nie obciążą zbytnio kieszeni. Meble zamawiaj online w niewielkich zakładach, które – za stosunkowo niewielkie pieniądze – oferują design znany z wyższej półki. Zwróć przede wszystkim uwagę na jakość elementów ruchomych, taki jak zawiasy czy obicia. Unikaj jasnych materiałów wykonanych z delikatnych materiałów, np. atłasu.

Na pewno nie wolno oszczędzać na armaturze, podłogach i ścianach. Mieszkanie pod wynajem musi być „niezniszczalne”. Ściany pokryj dobrej jakości zmywalną farbą; na podłodze umieść panele o najwyższej odporności na ścieralność. Baterie łazienkowe – koniecznie z długoletnią gwarancją. Dobra fuga, gruba glazura, mocne drzwi. To wszystko ma sprawić, że mieszkanie przetrwa obecność Olki Demolki i jej wiecznie imprezujących gości. Oczywiście życzymy Wam wspaniałych lokatorów, ale przygotujcie się na najgorsze, w tym przecier pomidorowy na suficie.

Projekt mieszkanie

Wspomniana wcześniej trzecia droga zakłada, że kupujesz mieszkanie w czasie trwania oferty promocyjnej, np. Dni Otwartych Spravii, i planujesz jego sprzedaż w średnioterminowej perspektywie. To znaczy, że przez pierwszy czas będziesz je wynajmować, aby – po wzroście rynkowej wartości – sprzedać je z zyskiem. Wówczas masz do wyboru cztery opcje:

  • Skorzystać ze scenariusza numer 1, czyli dobrze przygotować mieszkanie pod wynajem, licząc się z tym, że wyposażenie ze średniej półki może obniżyć cenę końcową mieszkania;
  • Po zakończeniu wynajmu zmienić aranżację na docelową, ale zrobić to tuż przed sprzedażą – w przeciwnym razie stracisz dużo czasu i pieniędzy;
  • Już na początku zainwestować w wysokiej klasy wyposażenie i znaleźć zaufanego lokatora z bliskiego otoczenia, który niczego nie zniszczy;
  • Zainwestować w wysokiej klasy podłogi, drzwi, biały montaż i podstawowe urządzenia (pralka, lodówka), a w kwestii mebli pozostawić swobodę aranżacji lokatorom.

Ta ostatnia opcja jest możliwa tylko w przypadku nowych lokali oraz jeśli cele Twoje i lokatorów są tożsame. Musisz wiedzieć, kiedy będziesz sprzedawać mieszkanie, a oni – ile czasu chcą w nim mieszkać. Możesz znaleźć osoby, które podpiszą umowę z góry na 3 lata, co obu stronom gwarantuje bezpieczeństwo. Wtedy kwestia mebli staje się drugorzędna.


Foto: Freepik.com

Oszczędność z tyłu głowy

Niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie z myślą o wynajmie, czy o szybkiej lub odłożonej w czasie sprzedaży, zawsze myśl o 10 kroków do przodu. Obserwuj, które elementy mieszkań znajomych czy rodziny psują się najczęściej. Większość naszej wiedzy, to wiedza empiryczna. Dlaczego w kuchni nie sprawdzi się drewniana podłoga? Dlaczego ściana za kuchenką powinna być wyłożona glazurą lub szkłem? Czego uczy biała podłoga w łazience? Jak łatwo obcas dziurawi słabej jakości panel? Wszystko to należy brać pod uwagę dzieląc się mieszkaniem z wynajmującym.

Pamiętaj, że nie wszyscy są schludni i obowiązkowi. Mieszkanie powinno wytrzymać wiele. Zastanów się, czy zgodzisz się na zwierzęta. A może zainstalujesz czujnik dymu, aby zniechęcić lokatorów i ich gości do palenia papierosów? Każda taka decyzja pozwoli Ci na koniec dnia oszczędzić na generalnym remoncie, który w obecnych czasach jest bardzo kosztowny.

Foto: Freepik.com

Ukryte ogrody, czyli krótka historia Długich Ogrodów w Gdańsku

Długie Ogrody to wschodnia część dzielnicy Śródmieście w Gdańsku, granicząca z Nową Motławą. Ostatnio jak grzyby po deszczu wyrastają tutaj nowe inwestycje, które szybko zmieniają oblicze okolicy. Potencjalnych inwestorów przyciąga położenie w pobliżu centrum miasta i sąsiedztwo wielu atrakcji turystycznych. Niewiele osób wie jednak, że ten zakątek miasta może pochwalić się mało znaną, choć barwną – sięgającą późnego średniowiecza – historią, a obecny rozwój skutecznie prowadzi do przywrócenia mu dawnego blasku.


W połowie XIV wieku tereny te stanowiły wiejskie przedmieścia Gdańska. Okoliczna ludność trudniła się głównie rolnictwem, którego owoce sprzedawała mieszkańcom średniowiecznej metropolii. Początkowo miejsce to nazywano „ogrodami za wyspą” (nawiązując do Wyspy Spichrzów), a nazwa „Długie Ogrody” pojawiła się dopiero w połowie XVI wieku. Nawiązywała do kształtu parceli – wzdłuż głównej drogi stały ciasno ustawione domy, za którymi ciągnęły się wąskie i długie ogrody.
Prawdziwą rewolucję osada przeszła w XVII wieku. Włodarze gdańscy, przewidując przyszłe walki zbrojne, postanowili przygotować Gdańsk do obrony. Cornelius van der Bosch, niderlandzki fortyfikator, zbudował nowe umocnienia, które miały przecinać również przedmieścia Gdańska. W skutek tej decyzji. część osady znalazła się wewnątrz ufortyfikowanego Gdańska, reszta została odcięta i stała się Knipawą.
Tym samym powstała nowa dzielnica XVII-wiecznego Gdańska – Długie Ogrody – od zachodu ograniczone Nową Motławą, a od wschodu fortyfikacjami z Bramą Żuławską (zwaną również Bramą Knipawską). Pomimo przyłączenia do Gdańska dzielnica nie zatraciła swojego pierwotnego uroku i struktury wsi ulicówki – z wąskimi, długimi ogrodami umiejscowionymi za domostwami. Co więcej, stała się jedną z najbardziej bezpiecznych lokalizacji Gdańska, a to sprawiło, że wzrósł popyt na okoliczne parcele. W drugiej połowie XVIII wieku wzniesiono tu pierwszy w Gdańsku kompleks pałacowy – nieistniejący już dziś Pałac Mniszchów (rozebrany w 1906 roku).
Kres świetności Długich Ogrodów nastał wraz z nadejściem II wojny światowej. Ponieważ przebiegała tędy trasa ewakuacji niemieckich oddziałów, domy zostały ostrzelane przez radziecką artylerię. Niestety, większość zabudowań uległa kompletnemu zniszczeniu.

 

Po wojnie część Długich Ogrodów została przeznaczona pod „nowoczesną” zabudowę w stylu socrealistycznym. Powstały tu wysokie betonowe bloki, wśród których próżno było szukać nawiązania do architektonicznej tradycji okolicy. Północna część dzielnicy w małej części przetrwała między Bramą Żuławską a kościołem św. Barbary. Jednak ogrody z tego miejsca zupełnie zniknęły, a pamięć o nich stopniowo zaczęła się zacierać. Nawet główna ulica po wojnie straciła swą pierwotną nazwę i przez prawie pół wieku nosiła nazwę ulicy Elbląskiej. Dopiero przemiany ustrojowe w Polsce umożliwiły przywrócenie historycznej nazwy.


Wspomniany późnogotycki kościół św. Barbary jest jedną z największych atrakcji turystycznych w okolicy. Początkowo pełnił rolę szpitala dla zakaźnie chorych z kaplicą. Po podniesieniu jej do rangi kościoła parafialnego (1456) funkcjonowała przy nim szkoła wraz z przytułkiem. W 1499 roku kompleks prawie doszczętnie spłonął, jednak na początku XVI wieku ukończono odbudowę świątyni. W ciągu następnych wieków miejsce to było wielokrotnie niszczone przez pożogi oraz w wyniku licznych działań wojennych. Ostatecznie w roku 1956 nastąpiła odbudowa kościoła w kształcie, który możemy podziwiać do dziś.
Miejsc podobnych do gdańskich Długich Ogrodów, z równie bogatą historią, można odnaleźć na mapie Polski wiele. Jednak duża część z nich jest dziś zapomniana, a szkoda. Gdańsk to chlubny przykład przemyślanego projektu rewitalizacji, który skutecznie przywraca urok miejscu o bogatej historii i tradycji. Za jakiś czas nowe inwestycje powinny w pełni przywrócić dawny blask temu wyjątkowemu miejscu na Wybrzeżu. Warto, by z czasem i inne polskie miasta równie skutecznie upomniały się o swoją architektoniczną spuściznę.

Kierunek Gdańsk! Miasto uznane za jeden z najlepszych kierunków na wakacje w Europie

10 lutego to znamienna data dla naszego kraju. Tego dnia w 1920 r. gen. Józef Haller dokonał symbolicznych zaślubin Polski z morzem. Dokładnie sześć lat później w 1926 r. Rada Ministrów wydała rozporządzenie nadające prawa miejskie Gdyni, niewielkiej wiosce rybackiej, która na wiele lat stała się miastem z najbardziej nowoczesnym portem w Europie. 10 lutego tego roku (2017), Gdańsk został jednym z trzech najbardziej atrakcyjnych miast Europy.

 

European Best Destinations to europejska organizacja turystyczna z siedzibą w Brukseli, która została powołana do promocji kultury i turystyki w Europie. Od ośmiu lat instytucja ta organizuje konkursy na najlepsze europejskie miasto jako kierunek podróży. Promuje najciekawsze turystycznie miasta Europy. Gdańsk tego roku zadebiutował i od razu (jako pierwszy w historii debiutant) stanął na podium. Zajęliśmy III miejsce wśród najbardziej atrakcyjnych turystycznie miast Europy, zaraz po Porto i Mediolanie.
Internetowy plebiscyt trwał trzy tygodnie. Na Gdańsk oddano prawie 47 tys. głosów. Prócz gdańszczan i innych mieszkańców naszego kraju liczne głosy na naszą kandydaturę oddali Niemcy, Norwedzy, Duńczycy, a także Portugalczycy, Hiszpanie i Japończycy.
Informacja o nominacji Gdańska w konkursie pojawiła się na ponad 100 stronach i profilach miejskich spółek, mediów, ogólnopolskich portali, instytucji kultury, hoteli, mediów społecznościowych. Dotychczasowe edycje głosowań pokazują, że zdobycie miejsca na podium przynosi wymierne korzyści. Ruch turystyczny w zwycięskich miastach wzrasta o ok. 15 %. Rośnie też liczba publikacji w mediach.

Zajęcie trzeciego miejsca w tym prestiżowym konkursie jednoznacznie wskazuje, że mieszkając w Gdańsku mieszkamy w centrum turystycznym Europy. Zaś zakup mieszkania w tym mieście możemy potraktować jako inwestycję w nieruchomość – obecnie jedną z najlepszych form lokaty kapitału na rynku.

Inwestycyjny zakup mieszkania bardziej opłacalny od rachunku oszczędnościowego i lokaty?

4 komentarze

Od lat utarło się przekonanie, że inwestycja w nieruchomości jest gwarancją zysku. Ostatnio szczególnie zyskało ono na popularności. W 2015 roku niemal 30 % kupujących zdecydowało się na zakup mieszkania właśnie ze względu na plan późniejszego wynajmu lokalu.

blog najem inwestycyjny 2
Zakup inwestycyjny
Wynajem mieszkania jest obecnie niezwykle popularną formą zarobku. Wydaje się, że nie ma nic prostszego. Kupujemy nowe mieszkanie u dewelopera i jeśli nie mamy ochoty czy też potrzeby, aby w nim zamieszkać – umieszczamy na jednej ze stron internetowych stosowne ogłoszenie. Upływa kilka dni i nowy, sympatyczny lokator wprowadza się do naszego mieszkania. Umawiamy się na konkretną stawkę i lokator nie dość, że opłaca czynsz oraz rachunki, to jeszcze wynajmującemu zapewnia zarobek. Po kilku latach koszt zakupu mieszkania się zwraca, a wynajmujący wciąż ma zapewnione stałe źródło dochodu. Sytuacja idealna! Nic dziwnego, że w roku 2015, który to okazał się być najlepszym w historii rynku mieszkaniowego pod względem liczby sprzedanych inwestycji, aż 30% mieszkań zakupiono z myślą o późniejszym wynajmie.

blog najem inwestycyjny 1
W roku 2015 Polacy zakupili około 51,8 tysięcy mieszkań, co w porównaniu z rokiem 2007 daje spektakularny, bo niemal 48% wzrost. Na zakup decydowano się tak chętnie z kilku powodów. Po pierwsze – decyzji sprzyjała nie tylko niezwykle bogata oferta zapewniona przez firmy deweloperskie, ale i utrzymywanie się przez dłuższy czas rekordowo niskich stóp procentowych, które miały z kolei wpływ na poprawienie zdolności kredytowej osób zainteresowanych zaciągnięciem kredytów hipotecznych. Duże znaczenie miało też wsparcie zapewnione ze strony rządowego programu Mieszkanie dla młodych. Eksperci oceniają, że rządowy program przyczynił się do zakupu około 20% wszystkich lokali.
Inwestycja z zyskiem
Wszystkie te czynniki sprawiły, że zakup mieszkania w celu ulokowania kapitału staje się coraz popularniejszym zjawiskiem. Dodatkowo przychody finansowe wynikające z wynajmu często bywają atrakcyjniejsze niż rachunki oszczędnościowe czy lokaty. Należy jednak pamiętać o drobnej oczywistości – wysokość dochodów wynikających z tytułu wynajmu jest zależna od standardu oraz lokalizacji wynajmowanego mieszkania. Na długoterminowe inwestycje coraz częściej decydują się jednak rodziny z dziećmi. Za ich decyzją stoi nie tylko chęć zapewnienia sobie regularnego źródła dochodu, ale i przekonanie, że w przyszłości mieszkanie może okazać się doskonałym lokum dla jednego z członków rodziny (np. dziecka).
Prawa lokatora
Należy się jednak dobrze zastanowić, komu decydujemy się wynająć nasze mieszkanie. W Polsce najemcy mogą liczyć na dużą ochronę, którą gwarantują im regulacje prawne wchodzące w skład kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Często zyskują na tym jednak nieuczciwi lokatorzy. Gdy najemca zwleka z opłatą za czynsz, właściciel ma prawo wypowiedzieć mu umowę. Jednak może to zrobić dopiero po upływie trzech pełnych okresów płatności. Jeśli w tym czasie lokator nie ureguluje swoich finansowych zaległości – zgodnie z prawem możemy rozwiązać umowę najmu. W sytuacji, gdy właściciel chce odzyskać należne pieniądze, zmuszony jest wystąpić na drogę sądową.