Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa – hipoteka (zdj. ze strony sądu)

O księgach wieczystych rozmawiamy z prawnikiem Mateuszem Haberem.

Co to jest księga wieczysta?
Księga wieczysta stanowi publiczny i jawny rejestr praw związanych z określoną nieruchomością. Księgi wieczyste prowadzi się w celu zapewnienia bezpiecznego obrotu nieruchomościami. Na ich podstawie można przede wszystkim stwierdzić, kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym oraz komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. W Polsce prowadzony jest centralny rejestr ksiąg wieczystych. Księgę wieczystą prowadzi się dla każdego rodzaju nieruchomości, tj. dla gruntów (części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności), budynków (jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności) oraz lokali (wyodrębnionych z budynku i stanowiących odrębny od budynku przedmiot własności).
Księgi wieczyste są również prowadzone dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Założenie księgi wieczystej następuje zawsze na wniosek. Wpis do księgi wieczystej dokonywany jest na podstawie stosownych dokumentów. W przypadku nabycia lokalu w budynku wielorodzinnym będzie to akt notarialny przeniesienia własności. Księgi wieczyste prowadzone są przez odpowiednie wydział ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych miejscowo przy wykorzystaniu systemu informatycznego. W praktyce nowa księga wieczysta stanowi więc elektroniczny zapis w systemie informatycznym, na podstawie którego wydawany jest odpis księgi wieczystej, czyli wydruki z księgi wieczystej zawierające jej treść, mające moc dokumentów wydawanych przez sąd.

Księga wieczysta – działy
Każda księga wieczysta ma 4 działy:
– dział I, składający się z dwóch poddziałów, zawiera oznaczenie nieruchomości – dział I-O oraz spis praw związanych z własnością nieruchomości – I-Sp
– dział II obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego
– dział III zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), np. służebności, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością i/ lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń związanych z hipotekami)
– dział IV przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek ustanawianych na nieruchomości.
Przed zakupem nieruchomości, ewentualnie przed podpisaniem umowy najmu warto dla własnego bezpieczeństwa sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani.

Jak sprawdzić księgę wieczystą?
Księgi wieczyste są publiczne i jawne, co w praktyce oznacza, iż każda osoba znając numer księgi wieczystej może zapoznać się z jej treścią i to na kilka sposobów. Przeglądanie księgi wieczystej możliwe jest po jej uprzednim zamówieniu w czytelni prowadzonej przez wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego, który prowadzi księgę. W sądzie można również złożyć wniosek o wydanie odpisu księgi wieczystej, przy czym istnieją dwa rodzaje odpisów księgi wieczystej: zwykły, który zawiera aktualną treść księgi wieczystej i zupełny, który zawiera również historyczne, wykreślone już wpisy i wzmianki o wpisy. Opłata za odpis to odpowiednio 30 zł za zwykły i 60 zł za zupełny odpis księgi wieczystej. Księgi wieczyste można również przeglądać (i zamawiać z nich odpisy) na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem www.ekw.ms.gov.pl (centralna baza danych ksiąg wieczystych)

Jak znaleźć numer księgi wieczystej?
Najczęstszym problemem jest brak znajomości numeru księgi wieczystej. W praktyce ani na stronach internetowych ministerstwa sprawiedliwości, ani w samej siedzibie sądu nie ma możliwości sprawdzenia numeru księgi wieczystej po adresie nieruchomości. Istnieje natomiast wiele nieoficjalnych i płatnych wyszukiwarek numerów ksiąg wieczystych; po dokonaniu opłaty serwis przesyła numer księgi wieczystej, którą jesteśmy zainteresowani. Należy jednak pamiętać, że korzystając z nich nigdy nie będziemy mieli stuprocentowej pewności co do poprawności uzyskanego w ten sposób numeru księgi wieczystej.

Na co zwrócić uwagę?
Sprawdzanie księgi wieczystej najlepiej rozpocząć od działu I-O. Należy zwrócić uwagę, czy stan wpisów w tym dziale, takich jak adres nieruchomości, nr działki, jej powierzchnia pokrywa się z oświadczeniami właściciela i innymi dokumentami, np. wypisami i wyrysami z rejestru gruntów oraz ze stanem faktycznym. Następnie sprawdźmy, czy osoba podająca się za właściciela/ użytkownika wieczystego jest ujawniona przez odpowiedni wpis w dziale II księgi wieczystej. W dziale III należy zwrócić szczególną uwagę na ewentualne ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz na ewentualne roszczenia w stosunku do nieruchomości. Jeżeli według właściciela nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, to dział IV powinien być wolny od wpisów. Warto także zwrócić uwagę na służebności obciążające nieruchomość (np. służebność przejścia i przechodu) wpisane w dziale III. Przy przeglądaniu księgi wieczystej należy również zwrócić uwagę na wzmianki o wnioskach o wpis do poszczególnych działów księgi wieczystej.

Ile kosztuje księga wieczysta?
Wysokości opłaty od wniosku o założenie księgi wieczystej wynosi 60 zł. Pozostałe koszty uzależnione są od liczby i rodzaju wpisów, które powinny znaleźć się w poszczególnych działach księgi wieczystej, np. opłata od wniosku o wpis własności (dział II) wynosi 150 zł, opłata od wniosku o wpis hipoteki (dział IV) wynosi 200 zł.

Elektroniczne księgi wieczyste – internetowa księga wieczysta
Księgi wieczyste online to najprostsze rozwiązanie, aby zapoznać się z aktualnym stanem księgi wieczystej. Nie trzeba iść do sądu, a na dodatek nie ma potrzeby płacenia. Jak zapewnia Ministerstwo Sprawiedliwości, można przyjąć, że dane jakie ma księga wieczysta online i przeglądane w przeglądarce są identyczne i tak samo aktualne, jak dane uzyskane w tej samej chwili z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.