Mieszkanie za odstępne to najprościej ujmując jednorazowa wpłata określonej kwoty na rzecz właściciela mieszkania, w zamian za meldunek oraz gwarancję zachowania ustalonej kwoty czynszu przez określony czas. Takie rozwiązanie ma kilka zalet, jednak należy pamiętać, że wszystkie ustalenia powinny mieć formę pisemnej umowy. Z uwagi na nieuregulowany prawem status takiej procedury, można łatwo paść ofiarą nieuczciwych właścicieli mieszkań.

Mieszkanie za odstępne – jak to wygląda w praktyce?
Wiele osób wynajmujących mieszkanie od osoby prywatnej obawia się, że właściciel w każdej chwili będzie mógł zażądać opuszczenia przez nich zamieszkiwanego lokalu. Zwykle w umowach najmu okres, w którym po rozwiązaniu umowy musimy wyprowadzić się z mieszkania, oscyluje w okolicy miesiąca, a czasem są to zaledwie dwa tygodnie. W tym czasie trzeba znaleźć nowe miejsce do zamieszkania oraz zrealizować przeprowadzkę. Inne obawy dotyczą też wysokości czynszu – wielu wynajmujących zastrzega sobie prawo do jej modyfikacji, a dla lokatorów może to oznaczać w najgorszym przypadku ciągły wzrost kosztów wynajmu.
Mieszkanie za odstępne jest dość popularną formą wynajmu na rynku mieszkaniowym, choć w Ustawie o ochronie lokatorów taki termin nie istnieje. W praktyce wygląda to w ten sposób, że właściciel mieszkania umawia się z przyszłym lokatorem na określoną kwotę tzw. „odstępnego”, a ten w zamian otrzymuje stały meldunek oraz gwarancję, że czynsz w określonym czasie nie wzrośnie więcej niż o tzw. procent inflacji. Zwykle czynsz jest także znacząco niższy od stawek rynkowych.

 
Ile to kosztuje?
Kwota odstępnego jest zależna od metrażu mieszkania, jego standardu, lokalizacji, a także okresu obowiązywania umowy. Stawki za odstępne wahają się od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Korzyścią do lokatora jest niższy czynsz i stały meldunek, a wynajmujący zyskuje pewność wynajmu na dłuższy czas i – oczywiście – zastrzyk gotówki z odstępnego.
Należy pamiętać, że wpłata odstępnego nie ma charakteru kaucji zwrotnej.

 
Odstępne za mieszkanie do remontu
Wiele mieszkań za odstępne na rynku to lokale w kamienicach, które wymagają często generalnego remontu. W takiej sytuacji trudno jest właścicielowi uzyskać rynkową cenę za wynajem. W takim przypadku strony mogą umówić się, że remont zostanie przeprowadzony na koszt wynajmującego. Należy jednak pamiętać, by tę kwestię także regulowała umowa – np. zapis, że mimo zmiany standardu mieszkania na wyższy, jego właściciel nie podniesie czynszu z uwagi na to, że koszty remontu leżą po stronie najemcy. Historia takich umów zna przypadki, kiedy właściciel, przy braku tego zapisu, wykorzystywał sytuację do podniesienia kosztów wynajmu. W umowach takich zwykle dodaje się też zapis, że lokator, który przyprowadził remont za własne pieniądze, nie może domagać się zwrotu tych kosztów.

 
Wykup na własność mieszkania za odstępne
Zdarzają się też sytuacje, że lokator może wykupić na własność mieszkanie, którego dotyczyła umowa wynajmu za odstępne. Po jej zakończeniu właściciel mieszkania może podpisać z lokatorem umowę o wykup tego lokalu.
Tę kwestię warto wyjaśnić z właścicielem mieszkania już podczas rozmowy o wynajmie. Jeśli z góry wiadomo, że takiej możliwości nie będzie, powinno to zostać ujęte w umowie.

 
Mieszkanie za odstępne – jaka umowa?
Umowa o wynajmie mieszkania za odstępne ma charakter umowy cywilnoprawnej i powinna być zapisana w formie pisemnej. Powinny się w niej znaleźć wszystkie kwestie związane z wynajmem: kwota odstępnego, gwarancja zachowania stałego czynszu (która może jednak zostać powiększona o procent inflacji) oraz możliwość, lub nie, wykupu mieszkania po zakończeniu okresu obowiązywania umowy. Taka umowa powinna być zawarta na czas określony. Dobrze, aby była spisana przy świadkach – po stronie wynajmującego może to być np. członek rodziny, a po stronie właściciela – zarządca budynku. Jeśli to możliwe, warto by umowę zobaczył także prawnik, który wskaże ewentualne braki w zapisach i wyjaśni ich konsekwencje.
Bardzo istotną kwestią jest, by dokładnie sprawdzić, czy osoba, z którą rozmawiamy o mieszkaniu za odstępne, jest jego prawowitym właścicielem. Ten rodzaj umowy, polegający de facto na wykupie możliwości zamieszkania w cudzym lokalu, można bowiem podpisać tylko z właścicielem prywatnym. Jeśli mieszkanie należy do miasta, gminy czy spółdzielni mieszkaniowej, nie można podpisać takiej umowy bez wiedzy i zgody faktycznego właściciela. Często zdarzały się przypadki, w których najemca takiego mieszkania od gminy czy spółdzielni, próbował „po cichu” podnająć mieszkanie osobie trzeciej. Tymczasem, zgodnie z literą prawa, najemcy nie mają prawa do dysponowania nieswoim lokalem. Zawsze aby sprawdzić stan prawny mieszkania, należy zażądać aktu własności oraz wglądu w księgę wieczystą.
W przypadku gdy o takim „układzie” dowie się prawowity właściciel, umowa straci ważność, a lokator może zostać – w świetle prawa – usunięty z mieszkania, nawet jeśli zapłacił odstępne najemcy.

Mieszkanie za odstępne może wydać się dla wielu osób korzystną formą wynajmu mieszkania, należy jednak pamiętać o podpisaniu umowy z precyzyjnie określonymi punktami regulującymi jej postanowienia. Wszystkie przeoczenia mogą bowiem słono kosztować.