Ponad rok temu weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która miała znacząco odmienić los Polaków przymierzających się do budowy domów. Jej celem miało być uproszczenie formalności związanych z rozpoczęciem budowy – w tym likwidacja konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę – a dzięki temu wyraźne skrócenie czasu oczekiwania na możliwość wbicia w ziemię pierwszej łopaty.
Nowelizacja przepisów otworzyła dwie drogi rozpoczęcia prac budowlanych – z pozwoleniem na budowę oraz bez pozwolenia, ale za to z koniecznością zgłoszenia. Dowiedz się, w jakich przypadkach trzeba będzie nadal uzyskać pozwolenie na budowę, a kiedy obędzie się bez tego wniosku.
Kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane?
W myśl nowego prawa nie potrzeba składać wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, gdy planujemy budowę wolnostojącego jednorodzinnego domu, który w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Zgłoszenie wystarczy też w przypadku budowy wolnostojących parterowych budynków gospodarczych, a także garaży, altan czy oranżerii, pod warunkiem, że ich powierzchnia nie będzie przekraczała 35 metrów kwadratowych. Pozwolenia na budowę wymagać nie będą też m.in. wiaty do 50 metrów kwadratowych, przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 metra sześciennego na dobę, szamba, przydomowe baseny i oczka wodne do 50 metrów kwadratowych.
Jakie obiekty wymagają pozwolenia na budowę?
Bez „starej” procedury pozwolenia na budowę nie obędziemy się w przypadku chęci wybudowania szeregowca lub bliźniaka, a także wolnostojących budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie mieści się na działce. Pozwolenia na budowę nadal będą wymagać także budynki gospodarcze i domki letniskowe o powierzchni powyżej 35 metrów kwadratowych, a także obiekty usługowe, wielorodzinne i remonty nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków.
Kiedy nie musisz nawet zgłaszać chęci przeprowadzenia prac budowlanych?
Kolejną nowością, jaką wprowadziła w życie nowelizacja prawa, było wyszczególnienie kategorii obiektów, których budowa nie musi być nawet zgłaszana organom administracyjnym. Są to między innymi altany i obiekty gospodarcze na Rodzinnych Ogrodach Działkowych (do powierzchni 35 metrów kwadratowych oraz wysokości 5 metrów przy dachach stromych i 4 metrów przy dachach płaskich), a także ogrodzenia do wysokości 2,2 metra czy montaż pomp ciepła i urządzeń fotowoltaicznych.
Pozwolenie na budowę – procedura
Aby móc rozpocząć budowę korzystając z procedury pozwolenia na budowę, musimy w pierwszej kolejności uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli dla danej działki nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie trzeba przygotować projekt budowlany i złożyć go w starostwie lub urzędzie miasta powiatowego wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. W tej dokumentacji nie może zabraknąć oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.
Urząd zweryfikuje następnie czy otrzymał wszystkie wymagane dokumenty i w razie potrzeby wezwie do ich uzupełnienia.
Decyzja o pozwoleniu na budowę (lub sprzeciw) zostanie wydania w ciągu 65 dni od złożenia wniosku. Od niej przysługuje odwołanie, które należy wnieść w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku należy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta, który odpowiada za zgodność realizacji z projektem. Gdy budowa zostanie zakończona, ponownie musimy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ ten, w przypadku spełnienia wszystkich wymogów, wyda pozwolenie na użytkowanie budynku.
Zgłoszenie prac budowlanych – procedura
Podobnie jak w przypadku starań o pozwolenie na budowę, należy w pierwszej kolejności uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli dla danej działki nie przewidziano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Opracowany projekt budowlany należy zgłosić w starostwie (urzędzie miasta) wraz z wymaganymi dokumentami, w tym oświadczeniem o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Zarówno w przypadku procedury zgłoszenia, jak i pozwolenia na budowę, w myśl nowelizacji prawa, projekt musi być złożony w czterech egzemplarzach – dwa dla inwestora, jeden dla organu zatwierdzającego oraz jeden dla nadzoru budowlanego.
W tym przypadku obowiązuje tzw. milcząca zgoda, oznaczająca, że jeśli urząd w ciągu 30 dni nie zgłosi sprzeciwu, można po upływie tego terminu rozpocząć prace budowlane. O robotach musi zostać powiadomiony powiatowy inspektor nadzoru budowlanego oraz projektant. Po zakończeniu prac powiadomiony o tym fakcie inspektor nadzoru budowlanego, w przypadku spełnienia wymogów, wyda zgodę na użytkowanie.
Z sąsiadem za pan brat
Uproszczone procedury nie pomogą, jeśli naszym budowlanym planom sprzeciwi się sąsiad. Aby uniknąć wydłużenia w ten sposób całej procedury, najlepiej porozumieć się z nim jeszcze przed zgłoszeniem chęci przeprowadzania prac budowlanych w odpowiednim urzędzie.
Nowelizacja prawa budowlanego: mniej formalności, oszczędność czasu, ale… nieduże zainteresowanie
Nowelizacja Prawa budowlanego weszła w życie 28 czerwca 2015 roku, jednak nadal wielu Polaków nie korzysta z uproszczonego rozwiązania. Według danych GUS w 2016 roku większość domów jednorodzinnych powstanie w oparciu o „starą” procedurę pozwolenia na budowę. Być może wynika to ze słabego rozpowszechnienia informacji na ten temat, a być może wielu osobom taka możliwość nie przynosi spodziewanych korzyści.
Podsumujmy zatem – kiedy lepiej złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, a kiedy zgłoszenie będzie wystarczającą formą?
Jeśli mamy gotowy projekt domu, sąsiadów, którzy na pewno nie będą protestowali przeciwko naszej budowie, warto rozważyć uproszczenie procedury i rezygnację z wniosku o pozwolenie na budowę. Jeśli jednak nasz projekt jest rozbudowany i spodziewamy się, że będziemy w trakcie realizacji wprowadzać istotne zmiany, lepiej wystąpić o pozwolenie na budowę. W przypadku istotnej zmiany projektu będziemy w takiej opcji potrzebować tylko tzw. pozwolenia zamiennego. W przypadku zgłoszenia, niestety będzie trzeba rozpocząć procedurę od nowa z kompletnym projektem budowlanym.